大家さんの悩み
借家人が家賃を払ってくれません。対処法を教えてください

Ｑ、大家のＡさん：今から５年前にＢさんと借家契約を締結したのですが、１年ほど前から家賃を一切払ってくれなくなってしまいました。話し合いの場を設けても支払いは望めそうもありません。Ｂさんと契約を解除して、家を引き払ってほしいと思うのですが、どうしたらよいでしょうか？

Ａ、借家契約を締結した場合、オーナー側と借家人の間では様々なトラブルが生じることがあります。大家であるＡさんも借家人Ｂさんからの支払いが滞ってしまい、悩んでいるようですね。 　そこで今回は、トラブルの代表格であるとも言える「家賃滞納」について説明していきたいと思います。

家賃滞納

　家賃の支払いは借地人の最も重要な義務とも言えますが、その支払いが滞納したからと言って、すぐに契約解除をして、借家人を追い出すことはできません。過去には家賃滞納について最高裁で争われた事例がありますが、「当事者間の信頼関係が破壊されたか否か」という点に着目してその可否を定めた判例もあります。判例によりますと、１、２ヵ月分の滞納では、直ちに契約解除とはいかないケースがほとんどですが、半面、滞納期間があまりに長引いている場合には解除が認められる傾向にあるようです。

催告

　さて、いざ賃貸契約の解除が出来るとなった場合に、賃貸人側に必要となるのが借家人に対する「催告」です。無催告解除は原則的には認められていませんのでご注意ください。
　催告とは、相手（借家人）に最後の支払いのチャンスを与える最後通告のようなものです。この際、催告書に「履行がない際には契約を解除する」旨を記載することができ、催告したにも関わらずそれでも借家人が応じない場合には当然に契約解除の効果を発生させることができます。大家Ａさんは、Ｂさんとの賃貸借関係を破棄したいということなので、催告書にその旨記載した方がよいでしょう。
　なお、催告は口頭でもその効力を有しますが、後に争いが生じた場合のことを考慮すると、内容証明郵便にて行うことをお勧めいたします。催告書は下記サンプルをご参考ください。

　なお、賃貸借契約を上記の「信頼関係を基礎とする契約」ととらえることに照らせば、借家人の滞納期限が１０年近いような著しく長期であるような場合や、借家人が賃貸物件を自己の所有物と主張するような場合、または、借家人が完全に支払いの意思を放棄しており、催告の手順が無駄な場合には、例外として無催告解除を認めた判例もあります。
　しかし、実際には事例ごとにその内容や、借家人の態様も異なりますので、型にはめての判断は困難となりますのでご注意ください。